Orsaker till fördröjning av bostadskraschen.

Efter 15 års kraftiga prisuppgångar på bostäder, bostadsrätter och villor kanske bostadsbubblan håller på att spricka även i Sverige.  Historiskt vet vi att fastighetspriser långsiktigt aldrig kan växa snabbare än ekonomin. Däremot vet vi också att felprissättningar och spekulationsbubblor kan pågå i många år. Nu har vi haft en mycket snabbare prisutveckling på bostäder än ekonomin under väldigt många år. Att korrigeringen kommer vet vi, men när?
Anledningen till att nedgången i pris för bostäder 2009  blev så måttlig jämfört med många andra länder beror bl.a. på att fastighetsskatten tagits bort och ersatts av en lägre kommunal avgift, ränteavdraget ligger kvar samt att  räntan sänkts.  Men räntan kommer naturligtvis att höjas till en mer normal nivå och även troligt att även andra subventioner kommer att tas bort.
För bostadsrätter skulle effekten bli ännu kraftigare eftersom även många bostadsrättsföreningar är högt belånade och behöver höja avgiften när räntan stiger. Bostadsrättsinnehavarna kommer då att få både höjd avgift och höjd ränta på sina privata lån.
Ändå hör man sällan personer i media uttala sig om att man förväntar att priset på bostäder kommer att sjunka. Det kan naturligtvis bero på att det är personer från staten, banker eller fastighetsbyråer som uttalar sig, och alla dessa tjänar på att priserna drivs upp och en hög omsättning på bostäderna, eftersom då kommer fler lån att behövas ta samt att större belopp betalas in i lagfartsavgift samt mäklararvoden.

Det man lutar sig mot när man prognostiserar för stigande bostadspriser  är den s.k. bostadsbristen  och till sist är det naturligtvis tillgång och efterfrågan som sätter priset, även om efterfrågan blåses upp av låga räntor skyhög belåning.

Någon egentlig bostadsbrist finns dock  inte. Befintlig bostadsyta i förhållande till antalet innevånare är mer än tillräckligt. Däremot finns det mycket stora svårigheter att i den befintliga strukturen få tag på de bostäder som många vill flytta till.

Politikerna är  intresserade av att behålla denna brist på eftertrakade bostäder.  Det är en av anledningarna till att utbudet av attraktiva bostäder inte ökat i takt med efterfrågan. Man måste nämligen, inte bara äga mark, utan också få byggnadslov för att få bygga. Och det är politikerna som bestämmer var och hur du får bygga. Genom att förhindra och ransonera byggloven har politikerna lyckats bevara bostadsbristen och fått priserna att skena. Man påstår att det är brist på mark men det som det  är brist på är byggrätter. Därför har byggrätter fått ett eget pris. Och politikerna har upptäckt att de kan skapa ekonomiskt värde ur sitt givande av bygglov. T.ex. när man planerar att bygga sportarenor i Stockholm säljer man byggrätter separat och använder pengarna till arenor.  Det börjar likna utförsäljningen av frekvenstilldelningar för telekombolagen som hölls på 90-talet  då politikerna ville vara med och tjäna pengar på telekombolagen och dess kunder genom att ta ut avgifter för rätten att driva mobiltelefoni. Man sålde så kallade frekvenstilldelningar i stora auktioner och telekombolagen bjöd över varandra med lånade pengar.

Det blev inledningen till telekom-bubblans krasch.  När politikerna kliver in för att kapa åt sig vinster ur en prisbubbla blir det ofta inledningen på kraschen.

Den största kandidaten för bostadsbubblans förintelse är nog ändå de kommande räntehöjningarna och de åtstramningar av lånemarknaden som kommer i dess spår. Det leder till inledande prisfall, som sedan leder till ökade krav på amorteringar och lägre belåningsgrad. Det är så att om priserna stiger tycks alla, inklusive kreditgivarna, räkna med fortsatt prisstegring och därmed blir en hög belåning reducerad automatiskt. Och tvärt om när priserna faller måste man räkna med ytterligare prisfall och därför sänks belåningsgraden i förväg, så att prisfallet fortsätter.
Redan nu är det förslag på att minska den andel av köpesumman som får finansieras med bottenlån till låg ränta till någonstans mellan 70-85%.  Och i EU finns ett förslag på ner mot 40%.  Då skulle bankerna få bråttom att minska sin exponering mot bostadssektorn. Marginalerna, som är mycket små i dag, skulle höjas och belåningsgraderna sänkas. Det skulle inte bara gälla nya lån, utan gamla låntagare skulle tvingas betala högre räntor och börja amortera. Då börjar lavinen.

Bostadsrättsföreningars skuldsättning

Många som köper en bostadsrätt, d.vs.s. en andel i en bostadsrättsförening,  tittar främst på vilken insats man behöver betala och vilken avgift man ska betala samt beräknade underhålls och driftskostnader. Om de hus som omfattas kommer att kräva omfattande renoveringar och bostadsrättsföreningen inte har gott om likvida medel, får man räkna med att avgiften kan komma att höjas. För att bedöma bostadsrättsföreningens ekonomi  kan man  titta på nyckeltalet Föreningens skulddsättning/m2 (föreningens belåning/yta)

Föreningens skulddsättning/m2
En viktig fråga är hur stora lån föreningen har. Det är uppenbart att de lån du tar för att köpa lägenheten direkt påverkar dina månadskostnad. Storleken på föreningenslån kommer även de att påverka din månadskostnad eftersom föreningens lånekostnader förs över till de boende.
De senaste 10 åren har ett stort antal föreningar ombildats där föreningen har köpt fastigheten av den tidigare fastighetsägaren och för att finansiera köpet har föreningen lånat pengar och ofta är  föreningen  högt belånad.

När du tittar på en lägenhet, läs årsredovisningen där ska det framgå hur mycket lån föreningen har och vilka bindningstider lånen har.

Antag att föreningen har 100 Mkr i lån och att den totala ytan för alla lägenheter är 10000 m2. Det betyder att föreningens skuldsättning är 10000 kr/m2.

Risken med en högt belånad bostadsrättsförening är att  om räntan stiger är det inte bara den boende som får högre ränta på sina lån till insatsen utan även bostadsrättsföreningens får högre räntekostnader vilket kan innebära att avgiften behöver höjas när räntan stiger.

En bostadsrättsförening kan till skillnad från en privatperson  inte göra ränteavdrag på 30 % såsom en privatperson kan göra.

Något förenklat kan man säga att om man har två lägenhet som är identiska och den  enda skillnaden är att belåningsgraden/m2 är 4000 kr/m2 högre för den ena lägenheten är det en bra utgångspunkt att försäljningspriset bör skilja ungefär 4000 kr/m2.

Detta är ett teoretiskt resonemang,  men även om belåningsgraden är väsentligt högre för en förening än genomsnittet behöver det inte betyda att ekonomin är dålig och kritsik i en förening med en hög skuldsättning/m2:

Om en förening har relativt säkra hyresinkomster från lokaler och hyresrättslägenheter eller har dolda tillgångar i form av osålda hyresrättslägenheter eller en attraktiv osåld vind och det är något som inte framgår om man bara tittar på skuldsättningen m/2.

Bensinpriset

Bensinpriset berör alla som har bil.  Normalt stiger bensinpriset 1-1,50 kr per lite under sommarsäsongen jämfört med under vinterhalvåret.  Det beror på att under vintern faller efterfrågan från bensin samtidigt som oljebolagen brukar öka produktionen av bensin. Detta beror på att efterfrågan på eldningsolja stiger under den kalla säsongen. När man raffinerar eldningsolja får man samtidigt en biprodukt –  bensin. Därmed pressas priset på bensin på vintern på grund av minskad efterfrågan i kombination med ökad produktion.  I och med att färre och färre eldar med olja kan dock denna effekt komma att avta något men kommer troligen hålla i  sig till en viss del.

Det går dock att skydda sig mot ökande bensinkostnader, eller tjäna pengar när bensinpriset minskar,  genom att investera i certifikat för  just bensin. Handelsbanken har  lanserat två råvarucertifikat där terminspriset på bensin styr kursutvecklingen.

Om du tror att bensinen ska bli dyrare kan du investera i ett bullcertifikat för bensin,  alltså ett certifikat som ökar i värde när terminspriset på bensin ökar. På så sätt tjänar du på ett högre bensinpris.

Handelsbankens certifikat på bensin  följer RBOB Gasoline futures på NYMEX i New York. Det följer nästan exakt  priset vid en svensk mack, om man räknar bort skatten på bensin på cirka 8 kr och mackarnas handelsmarginal på ca 1 kr per liter.

Ett annat sätt att minska bensinkostnaden är att ställa bilen hemma så ofta det går. Och att köra mjukt och hålla hastighetsbegränsningarna när man väl kör.

Skatta eller inte för ersättning eller gåva

Gåvoskatten i Sverige är borttagen, så man behöver inte skatta för gåvor.  Dock är gåvor från ens arbetsgivare skattepliktiga. Under vissa förutsättningar är jul-, jubileums- och minnesgåvor skattefria. Skattefriheten gäller inte för kontanta medel men presentkort som inte kan bytas mot pengar är skattefri och inte överstiger ett visst belopp, t.ex. 450kr för en julgåva. (2009)

Om man får en ersättning för arbete är det däremot skattepliktigt. Ibland kan gränsdragningen mellan en ersättning och en gåva vara svår att dra. T.ex. när en bloggare erbjuds produkter, med förhoppning om att produktens varumärke ska exponeras är det att betrakta som ersättning då bloggaren utför ett arbete när de skriver om produkterna.

Enligt Skatteverket finns det vissa undantag. En enstaka gåva som inte är värd mer än 225 kronor behöver man inte ta upp, men om ett företag regelbundet skickar produkter som var för sig inte är värd det beloppet måste det tas upp. Om man tagit emot produkter som man orimligen kan använda så är även det undantag och behöver inte beskattas.

Även om bloggaren inte skriver om produkten så kan det bli diskussioner.

Om däremot en bloggare blir bjuden på en fest eller en aktieägare att bli bjuden på en måltid på en bolagsstämma är det att betrakta som en gåva, då ingen motprestation förväntas.

Det centrala är om mottagaren förväntas utföra något arbete. Då är gåvan inte längre bara en gåva utan en ersättning för utfört arbete. Gåvan är då att betrakta som på samma sätt som om det överlämnas pengar.

Den andra frågan är om t.ex. en bloggare som tar emot en gåva har sin blogg för att tjäna pengar på den, då är det näringsverksamhet. Då kommer Skatteverket att mer självklart betrakta gåvan som ersättning.

Om bloggens syfte i första hand inte är att tjäna pengar, är det inte lika självklart att gåvan ska betraktas som inkomst.

Men ges gåvan som tack för att även denna privatbloggare har skrivit något hamnar gåvan i ett annat läge. Särskilt om detta har avtalats i förväg. Då är gåvan ersättning för ett utfört arbete och bloggaren ska deklarera värdet som inkomst av hobby.

Om en gåva räknas som ersättning ska värdet av den tas upp till marknadsvärdet. Den som t.ex. får en exklusiv resa eller märkesvaror  bör se upp. Om dessa betraktas som en ersättning och ska beskattas kan det bli dyrt då  värdet räknas till marknadspris.

Om Acta Kapitalförvaltnings valutaindexobligation utgiven av Lehman Brothers

Ca 3 300 svenska småsparare och 100 företag investerade mellan 2006 och 2008 i Acta Kapitalförvaltnings valutaindexobligation, baserad på en obligation utgiven av Lehman Brothers.

Kunderna betalade i förskott avgifter för courtage och räntor, runt 50 000 kronor, och lånade därutöver i snitt 350 000 kronor av den isländska banken Kaupthing.

Lånet finansierade obligationen, som också var kundernas enda säkerhet. I september 2008, då Lehman Brothers gick i konkurs förlorade obligationen sitt värde men lånet kvarstår. Och den 12 mars 2010 ska lånen betalas tillbaka.

Det har med tiden uppdagats att många av bolagets kunder aldrig förstod att de i samband med investeringen tog ett lån. Andra hävdar att de av rådgivaren förmåtts tro att risken att förlora de lånade pengarna varit obefintlig.

Detta har gjort norska Acta Kapitalförvaltning till ett av finanssektorn mest kritiserade bolag, föremål för utredningar hos såväl Finansinspektionen, norska Kredittilsynet och Konsumentverket som hos Allmänna Reklamationsnämnden och Ekobrottsmyndigheten.

Allmänna reklamationsnämnden har granskat de klagomål som inkommit från Acta-kunder. Slutsatsen från juristerna på ARN är att Acta inte är skadeståndsskyldigt, ett besked som kom först den 5 mars 2010.

Acta har löpande försäkrat kunderna om att bolagets jurister arbetat för en lösning. I februari, samtidigt som inkassoföretaget Lindorff för Kaupthings räkning skickade ut sina första inkassobrev, kom ett förslag till förlikning.

Kunderna erbjöds en skuldreducering på 40 procent mot att de samtidigt avsäger sig alla rättigheter att rikta skadeståndskrav mot såväl Acta som Kaupting. Den 10 mars 2010 måste kunderna ha meddelat Acta sitt beslut.


Aktiva och passiva inkomster och utgifter

En inkomst kan vara antingen passiv eller aktiv.  Med passiv inkomst menas inte någon som inte kräver en arbetsinsats, men en inkomst som ger återkommande inkomster efter en ursprunglig arbetsinsats, ev. med mindre återkommande arbetsinsatser, men som inte är så omfattande som storleken på inkomsten.  Med aktiv inkomst menas att man byter sin tid mot pengar. Om man slutar jobba kommer också inkomsten att upphöra.  De kräver alltså ständigt din energi.

Även utgifter kan definieras som passiva eller aktiva. Passiva utgifter är sådana som inte ger någon energi eller glädje utöver det som krävs för att överleva. Aktiva utgifter är de som ger energi och sätter lite extra guldkant på tillvaron. 

För att kunna leva ett rikt liv och och inte dräneras på energi bör man ha gott om passiva inkomster och mycket pengar att kunna lägga på aktiva utgifter.

Om man gör en balansräkning brukar man tala om tillgångar och skulder. Tillgångar är sådant man äger som skapar inkomster. Skuld är sådant man äger som skapar utgifter.  Tillgångarna kan alltså skapa passiva inkomster. Det kan vara ett hus som hyrs ut, kapital som ger ränta eller aktier som ger utdelning. Medan en skuld kan vara ett belånat hus som man bor i och som  därmed ger utgifter i form av ränta och driftskostnader.  

De flesta lever med en stressad ekonomi där en stor del av inkomsterna går åt till att betala utgifterna för skulden. Om inkomsten av någon anledning slutar att komma de löpande utgifterna att kräva mer skulder och det blir en negativ spiral.

Genom att skaffa sig kapital kan man istället få en inkomst från sin tillgång som kan öka tillgångens storlek, men även användas till att betala utgifter. Man upplever en generativ ekonomi som kan generara inkomster även om den aktiva inkomsten utifrån upphör.

Räntebärande papper

Grundprincipen för räntemarknaden är att låntagaren (exempelvis ett företag) emmiterar (ger ut) ett skuldebrev som köps av långivaren (exempelvis en privatperson eller en institution med överskottslikviditet. Kreditmarknaden brukar i allmänhet delas upp i två separata delar. I den ena delen, penningmarknaden, klassas instrument med en relativt kort löptid (kortare än ett år). Instrument med längre löptid än ett år tillfaller kategorin obligationsmarknaden.

Svenska staten är den enskilt största aktören på både penning och obligationsmarknaden. Statens budgetunderskott har medfört att statens efterfrågan på krediter växt dramatiskt och staten är idag den största låntagaren på både penning- och obligationsmarknaden. På obligationsmarknaden mättas statens kapitalbehov av riksgälden som aggerar emittent (utgivare).

Räntorna på penningmarknaden, på dagslån och på de allra kortaste instrumenten, såsom statsskuldväxlar, sätts av riksbanken (Sveriges centralbank). Eftersom riksbanken bestämmer den reporänta (styrränta) som motsvarar bankernas upplåningskostnad från riksbanken kan centralbanken på detta sätt påverka de flesta andra räntor i systemet. Styrräntan påverkar räntorna på den korta penningmarknaden, som i sin tur tenderar att starkt påverka exempelvis de rörliga bolåneräntorna.

Vad gäller obligationsräntorna sätter marknaden dem. Riksbanken kan också påverka men bara genom indirekta åtgärder. Obligationsräntorna styr de bundna bolåneräntorna. I de flesta fall har obligationer en i förväg fastställd nominell ränta och löptid. Obligationer ges i allmänhet ut av svenska staten och av stora företag.

Det finns dock en kreditrisk förknippad med företagscertifikat, d.v.s. en risk för att det företag som gett ut certifikatet inte klarar att betala tillbaka sitt lån i framtiden. Ytterligare en risk är att en eventuell försäljning av certifikatet före löptidens slut kan ge upphov till förlust om marknadspriset för certifikatet har sjunkit sedan köpet.

Samband mellan ekonomiska skulder och fetma

En ny undersökning har funnit ett starkt samband mellan fetma och dålig ekonomi. Den som känner att det är omöjligt att någon gång i framtiden kunna betala av sina skulder är mer än dubbelt så benägen att bli överviktig.

Undersökningen drog också slutsatsen att de skuldsatta blivit allt yngre och saknar i större utsträckning utbildning på högre nivå. Dessa individer är också mer benägna att bli deprimerade och överviktiga. I Tyskand, som exempel , är 11 % av befolkningen överviktig samtidigt som 25 % av alla skudsatta tyskar är överviktiga.

Forskarna menar att folk som är skuldsatta tenderar att kompensera med olika former av ”belöning” som till exempel mat. Maten blir då en form av självmedicinering för att hantera stressen.

Dessutom har den som har säme ställt dåligt med  pengar över till frukt och grönsaker, och risken är att de överlag köper billig skräpmat med dåligt näringsvärde när de handlar. Det hela blir en ond och ohälsosam cirkel som är mycket svår att bryta utan hjälp.

Öka din inkomst med 1000%

Brian Tracy har föreläst för miljontals människor världen över och även tusentals svenskar har hört honom. Bl.a. hans föreläsning i Globen i Stockholm oktober 2009.

Hans formel för att öka inkomsten med 1000% är att varje dag öka sin effektivitet med1/10 % varje dag. Efter 1 år kommer man att vara 26% bättre och efter 10 år 1004%  bättre.

När man väl har börjat bli mer effektiv kommer man att få ett hävmoment som gör att man fortsätter i den riktningen. Om man är säljare kommer kanske den extra förberedelsen inför ett kundmöte att

Andra saker som hans metod innehåller är att börja dagen med att läsa uppbyggande litteratur inom ditt område eller det område du vill förbättras inom 1 timma varje dag. Utnyttja också tid i bilen eller när du lagar mat genom att lyssna på uppbyggande och utbildande talböcker.

Skriv en lista vad du ska göra denna dag och rangordna vilka uppgifter som är viktigast och börja med dem. Arbeta målinriktat med dem tills uppgiften är avklarad.

Fråga dig själv två frågor efter en uppgift. Vad gjorde jag rätt? samt vad kunde jag göra annorlunda. Och skriv ner vad du gjorde rätt och vad du kunde göra annorlunda.

Slutligen anser han att man ska behandla alla man möter som om de vore den viktigaste personen i världen. Det kommer att förbättra dina relationer och kommer att ge mycket tillbaka.

Mycket användbara råd från Brian Tracy. Även om risken blir att man fokuserar så mycket på arbetet och att förbättra sin effektivitet där och också ökar tiden man lägger på arbetet i samma omfattning. Då slutar man snart som arbetsnarkoman. Men att följa råden för att kunna vara effektivare på mindre tid i en egen business eller i privatlivet kommer att göra underverk för de flesta.

http://services.jatak.dk/click.agent/i132419260c1518/track.adform.net/C/?bn=277330