Tjäna pengar på att hyra ut bostad

För den som behöver extra pengar är möjligheten att hyra ut en del av sitt boende, eller ett fritidshus, helt eller delvis, en bra inkomstkälla. Speciellt om man har bostad i attraktiva områden t.ex. centralt i en storstad, nära ett universitetsområde eller ett vackert lantligt läge.
Skattefritt upp till 22600kr
Att hyra ut en sommarstuga eller ett rum till någon student några månader om året kan ge en värdefull skattefri extrainkomst då schablonavdraget vid uthyrning av villa, fritidshus, bostadsrätt eller hyresrätt 2011 höjdes till 18 000 plus 20% av hyran vilket innebär att du kan hyra ut en bostad för ca 22 600 kronor utan att behöva betala skatt.

Tillstånd krävs för att hyra ut i andra hand.

Om du hyr ut en lägenhet i andra hand utan tillstånd från hyresvärden kan både du och den som hyr i andrahand riskera att bli vräkta. Liknande regler gäller om du hyr ut en bostadsrätt i andrahand utan tillstånd från bostadsföreningen.
Om du ska studera på annan ort eller vistas utomlands en längre tid anses det enligt hyreslagen var ett beaktansvärt skäl och det måste hyresvärden eller bostadsrättsföreningen ta hänsyn till vid bedöming om tillåtelse att hyra ut i andra hand. Om hyresvärden nekar dig att hyra ut i andra hand kan du vända dig till hyresnämnden för att få det prövat där.

Skriv kontrakt
Det är viktigt att skriva ett kontrakt där det tydligt står vad hyresgästen får och inte får göra i bostaden. Detta för både din och hyresgästens säkerhet . Skriv in i kontraktet uppsägningstid eller tidsbegränsning , hyran och vad som kommer att ingå. Om du har avtalat om att hyra ut lägenheten under en viss tid har du inte rätt att kräva att få tillbaka lägenheten tidigare. Din hyresgäst har däremot rätt att säga upp kontraktet med tre månaders uppsägningstid.
Om du säger upp kontraktet kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och under tiden som ärendet prövas får hyresgästen bo kvar.
Skriv också in i kontraktet vem av er som ska stå för el- och uppvärmningskostnader etc. Ring ditt försäkringsbolag och fråga hur din försäkring gäller när du hyr ut ditt hus.
När du som privatperson ska hyra ut din villa eller lägenhet gäller hyreslagen, men det finns undantag som är viktiga att tänka på. I hyreslagen finns det s.k. besittningsskyddet som innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar om det inte finns skälig grund till uppsägningen. Om du planerar att själv flytta in i bostaden efter en viss tid så bör du därför skriva in i avtalet att besittningsskyddet inte gäller.

Kontrollera också vem du hyr ut till och att de har betalningsförmåga. Om du hyr ut i andra hand är det fortfarande du som är betalningsansvarig till hyresvärden och ansvarig för bostadens skick . Du kan i din tur kräva andrahandshyresgästen för eventuella skador eller obetalda hyror – men det är inte fastighetsägaren inblandad i. Det är du som får driva ärendet vidare till Kronofogdemyndigheten om andrahandshyresgästen fortfarande inte betalar trots dina krav. Kontrollera därför hyresgästens identitet genom att ta legitimation, ta referenser från arbetsgivare och tidigare hyresvärdar och ring Kronofogden för att se om det finns eventuella betalningsanmärkningar.

Du ska som hyresvärd se till att bostaden underhålls och är i gott skick, om det inte står i kontraktet att din hyresgäst ska sköta det. Du kan göra stora förändrings eller förbättringsarbeten utan tillstånd från din hyresgäst. Hyresgästn får inte måla och tapetsera om utan att be dig om lov, om det inte är inskrivet i kontraktet.
Skälig hyra
Du har inte rätt att ta ut vilken hyra du vill av andrahandshyresgästen. Du kan bli återbetalningsskyldig om hyran inte är skälig i förhållande till lägenhetens bruksvärde – alltså jämförbar med en hyra för en motsvarande lägenhet i den kommunala allmännyttan. Det är tillåtet att lägga på 10-15 procent på andrahandshyran om lägenheten hyrs ut fullt möblerad. Du har även rätt att ta betalt för el, Internet, tv, p-plats och liknande faktiska kostnader som finns för lägenheten. Om du tar ut en hyra som inte är skälig kan du bli återbetalningsskyldig till andrahandshyresgästen upp till ett år bakåt i tiden. Om du hyr ut en villa kan du se efter vad andra hyr ut liknande villor för i likvärdiga områden.

Tjäna pengar på att hyra ut båt.

Att äga båt kan vara en dyr affär. Men för den som inte har behov av att använda båten under under alla sommarmånader kan den också bli en inkomstkälla genom att hyra ut den. Man kan antingen hyra ut den själv. Då krävs lite jobb för att t.ex. annonsera på olika internetforum samt se till att man har en bra försäkring som gäller vid uthyrning. Alternativt kan man anlita ett förmedlingsföretag som dock tar ut en provision på ca 20% av hyreskostnaden. Men då står de för administration, marknadsföring försäkring och kundkontakt.

Exempel på förmedlare för att hyra ut båtar är RTC bptkontakten på värmdö i Stockholm och bohuscharter i Marstrand. Störst efterfrågan är att hyra ut veckovis, men det går även att bara hyra ut över helgen.

Uthyrning av båtar beskattas som inkomst av kapital och 30% minus eventuell provision till mäklare och och merkostnad för försäkring ska betalas i skatt. Inga driftskostnader t.ex. färg eller båtplats får dras av. Reglerna är alltså inte lika fördelaktiga som för uthyrning av bostad men för den som kan styra över sin egen tid och inte är hänvisad till att ge sig ut med sin båt under industrisemestern så är uthyrning ett mycket bra sätt att delfinansiera sitt båtinnehav.

Tjäna pengar online med Amazon Mechanical Turk.

Om du letar efter ett sätt att tjäna lite extra pengar online kan du kolla in Mturk, Amazon Mechanical Turk. Amazon Mechanical Turk är en marknad för uppgifter som dator och maskiner inte kan göra, uppgifter som bara kan behandlas med den mänskliga intelligensen.

Betalningen är visserligen ofta låg, men genom att slutföra några uppgifter, eller hits som de kallas kan man iallfall få några extra dollar. Man får också veta i förväg beräknad tid för att utföra ett uppdrag.

Om du hittar något som du vill slutföra, kan du registrera ett konto, som också fungerar som amazon affiliatekonto och fylla i din profil.
Du behöver också bekräfta ditt Mturk konto genom den bekräftelse e-post som skickas till ditt e-postkonto.

När du har bekräftat ditt konto kan du komma igång att göra uppgifter publiceras på webbplatsen. Du måste vara noga med att läsa och förstå instruktioner för att du ska kunna göra jobbet på rätt sätt. Se till att du kommer att kunna slutföra alla krav i jobbet.   När du är klar med uppgiften, kan du skickar du in den via webbsidan. Du kan göra så många jobb som du vill så länge du vill. Klienterna kommer då att kontrollera utförandet. Om de gillar det, kommer de att släppa din betalning.

Ofta  handlar det om översättningar, skriva texter eller att fylla i frågeformulär. En del jobb tar bara några minuter att slutföra.  Varje uppgift har också en sluttid inom vilken jobbet måste slutföras för att du ska kunna få någon  betalning för det.

Generellt får man inte särskilt mycket betalt i förhållande till den tid man lägger ner, om man jämför med en anställning eller andra inkomstkällor, men det kan vara ganska roande och tillfredsställande att slutföra en del uppgifter, så om man har några timmar över kan det vara värt att testa, lika gärna som att spela spel eller slösurfa.

Portföljobligation

Portföljobligation är en ny typ av strukturerade produkter som ger investeraren en kapitalskyddad placering med exponering mot marknader och tillgångsslag utanför börsen.

Dessa instrument passar utmärkt för att diversifiera och därmed minska risken i en långsiktig investeringsportfölj. De ger också möjlighet till en positiv och attraktiv avkastning oavsett börsklimat. Fördelen med dessa Portföljobligationer är att man  kan sätta samman en hel portfölj av alternativa tillgångar som alla har gemensamt att de kan ge avkastning oberoende av börsen. Investeringarna är  kapitalskyddade och ges ut av AB Svensk Exportkredit (SEK). SEK är en av världens tio största emittenter av strukturerade produkter.

Initialt kommer det att erbjuder SEK  fyra olika portföljobligationer som ger exponering mot tillväxtvalutor, jordbruksprodukter, råvaror och ett absolutavkastande index. Investerare kan själva välja fördelning i sin portfölj.

Trendlinjer ringar in trenden

Ett annat vanligt verktyg för att fånga trender är att rita trendlinjer eller trendkanaler. En stigande trend kännetecknas av stigande stigande kurstoppar och stigande kursbottnar. En trendlinje sammanfogar kursbottnarna till en stigande linje. En trendkanal lägger till ett tak som också sammanfogar kurstopparna till en stigande linje. I en fallande trend är det på motsvarande sätt kurstopparna som man binder samman med en linje. Kursbottnarna bildar golvet för trendkanalerna i en fallande trend.

Lutningen på trenden visar benägenheten hos marknaden att justera priset och i vilken takt som marknaden tar till sig de förändrade förutsättningarna. Det gör att trendlinjer och trendlinjer och trendkanaler är bra verktyg för att hitta lägen där trenden har förutsättningar att befästas.

Generellt sätt brukar branta trender inte hålla i sig särskilt länge, utan möter bakslag. Däremot kan svagt lutande trender hålla i sig under lång tid utan större rekyler.

Grundtipset för korta affärer är at köpa när kurserna når den nedre trendlinjen och sälja i kanalens  övre intervall. Om kursen bryter ut från trendkanalen kan ett trendbrott däremot vara på gång så det gäller att vara försiktig.

Glidande medelvärde slätar ut en trend

Glidande medelvärden är ett klassiskt verktyg som kan användas för att fånga trender. Ett glidande medelvärde räknar dagligen ut en snittkurs över en valfri period. 20-dagars glidande medelvärde visar för varje dag snittkursen för de senaste 20 dagarna. Med glidande menas att perioden förskjuts succesivt framåt genom att en dag läggs till ochen dag tas bort från snittet varje dag. Ett glidande medelvärde slätar därmed ut kurskurvan och rensar bort bruset från kortsiktiga kursrörelser. Det gör att den underliggande kurstrenden och riktningen för en aktie tydligare framträder.

Glidande medelvärden kan räknas ut på valfri tidsperiod, men det finns några klassiska inställningar. Ett vanligt kort medelvärde är 5 dagars, som speglar snittkursen under en handelsvecka på börsen och fångar upp den kortsiktiga veckotrenden på börsen. 20-dagars är ett annat vanligt medelvärde som visar trenden månadsvis eftersom det är ungefär 20 handelsdagar på en månad. 200-dagars glidande medelvärde är ett långt medelvärde för att stämma av den långsiktiga trenden. Är kursen under 200-dagars glidande medelvärde brukar den långsiktiga trenden anses som nedåt och ovanför denna nivå är den underliggande långsiktiga trenden stigande.

Glidande medelvärde kan användas för att hänga på en trend. Så länge en aktie befinner sig över exempelvis 20-dagars glidande medelvärde och medelvärdet pekar uppåt så är månadstrenden att betraka som stigande.

Glidande medelvärde kan också användas för att identifiera trendbrott.  Ett vanligt användningssätt är att initiera positioner när ett kortare medelvärde medelvärde korsar ett längre sådant. När exempelvis 5-dagars glidande medelvärde bryter upp över 20-dagars så indikerar det ett kortsiktigt trendbrott. Glidande medelvärden är däremot svårare att använda vid perioder av trendlös handel då marknaden slår frma och tillbaka utan att välja riktning.

Trender

Trender är ett fenomen som innebär att aktörerna, t.ex. placerare successivt anpassar sig till ny information och nya förutsättningar under en utdragen period. T.ex. så ändras priset på en aktie eller råvara inte från 10kr till 100kr på en gång, även om den fakta som finns skulle motivera en sådan prissättning, eller vilken dramatisk händelse som än inträffat. Det krävs ofta en tids anpassning innan placerarna justerat sin syn på en aktie och en ny prisnivå har etablerat sig. Det visar sig i form av en trend där priset långsamt justeras till det nya värdet.

Trender finns i alla tidsperspektiv, från intradagstrender som fångar upp kortsiktig psykologi, till långa trender som fångar upp breda förändringar i samhället.

Trender uppstår av olika skäl. En förklaring är psykologisk och hänger ihop med mänskligt beteende. När förändringar sker är vi människor ofta sena att förstå och acceptera vidden av förändringarna. Vi är nog alla i olika grad obenägna att acceptera förändring och anpassa oss till ny information. Vi har dagens utgångsläge, t.ex. en aktuell värdering som referens och är tröga med att ändra uppfattning. Nya insikter utifrån ny information sjunker in successivt, vilket innebär att även värderingar ändras efter hand och en trend skapas.

Det kan även finnas en fundamental förklaring till varför trender skapas. Företag kan påverkas av andra trender i samhället, t.ex. efterfrågan på en viss produkt och de företag som fångar in en trend kommer att kunna följa den underliggande trenden under lång tid.

Likaså kan ett välskött företag få medvind och utvecklas väl under lång tid genom att det kan lägga pengar på forskning och utveckling, locka till sig kompetent personal etc och en positiv trend uppstår. På samma sätt kan ett företag med problem hamna i en negativ spiral, förlorar komptent personal, får problem med finansiering etc.

Statsobligationer

Som investeringsalternativ är en statsobligation förutsägbart och i princip riskfritt. En person som köper en 10-årig kupongobligation för en miljon kronor med en fast ränta på 1,5 procent kommer få 15 000 kronor per år i 10 år. Det som gör obligationer spännande är att de även kan handlas på en andrahandsmarknad. Det vill säga, obligationerna kan säljas till andra investerare innan löptiden går ut. Därmed skapas en ny marknad med egna priser och räntor. Det är en marknad som påverkar alla, såväl individer som stater.

Pris- och ränteförändringarna på denna sekundärmarknad är i mångt och mycket kopplat till inflation och kreditrisker. Om obligationsmarknaden skräms av att ett land har exempelvis hög inflation eller stora budgetunderskott faller priset på obligationen då investerare börjar sälja av sina innehav. Endast på prisnivåer som ger tillräckligt bra ränta står köpare redo. De som vill låna pengar kommer märka att de får betala mer för sina lån samtidigt som obligationssparare ser värdet på sina innehav minska. Ett land som har investerarnas förtroende kommer se obligationen stiga i pris och därmed räntorna falla. När räntan sjunker gynnas långivare och samtidigt får sparare se sin förmögenhet öka i takt med att obligationen stiger i värde.

Ofta sker sparandet i form av långa räntefonder, det vill säga obligationsfonder.

I en lång räntefond finns dock förutom statsobligationer ofta även obligationer utgivna av kreditmarknadsbolag, bostadsinstitut och företag. Räntan på statsobligationer, det vill säga ländernas lånekostnad, påverkar även dessa obligationer.

De senaste decennierna har varit bra  för obligationssparande. Vi har haft låg inflation, stabila finanser och ett närmast orubbligt förtroende för den ekonomiska framtiden. Den låga inflationen går till stor del att härleda till globaliseringen. Billiga importerade varor från Asien och ökad produktivitet har hållt inflationen nere. Samtidigt har regeringar och centralbanker runt om i världen tydligt agerat för att bekämpa inflation. I Europa har flera länder gått med i EMU vilket inneburit minskad risk för inflation och på pappret regler för hur mycket budgetunderskott som tillåtits.

På 70-talet var scenariet snarare det motsatta. Stora budgetunderskott, men framförallt, hög inflation ledde till stora förluster för obligationsspararna. Detta irriterade investeringsmarknaden. Tunga investerare svor att hämnas genom att straffa stater som inte skötte sin ekonomi med högre obligationsräntor. De kallades för ”bond vigilantes”. Kanske är det till viss del tack vare dessa investerare som ekonomer och politiker sedan dess haft en betydligt bättre ekonomisk disciplin och inflationen världen över sjunkigt markant. I många år har obligationer varit en stabil och trygg placering. Begreppet bond vigilantes har sedan länge fallit i glömska.

År 2008 svepte ytterligare en ekonomiska kriser över världen. Redan innan krisen hade flera länder fått problem med stora budgetunderskott och statsskulder. För att överleva krisen valde länder i olika omfattning att elda på ekonomin genom stora stimulanspaket och rekordlåga räntor, vilket skapade ännu större budgetunderskott och på sikt risk för inflation. Det har fått bond vigilantes att återigen göra entré på kapitalmarknaden.

Grekland och Irland är exempel på länder som fått stora problem. Flera andra länder i Europa såsom Portugal, Italien, och Spanien har också problem vilket har gjort att man kallat dessa länder för PIIGS. Konsumtionen har vida överstigit produktionen vilket bidragit till budgetunderskott och hög statsskuld. Stimulanspaketen har gjort budgetunderskotten än högre. För att kunna finansiera underskotten kommer det runt om i världen att vräkas ut statspapper. Konkurrensen om köparna kommer vara hård vilket betyder högre räntor.

Greklands löpande underskott landade under förra året på knappa 13 procent av landets BNP och den totala statsskulden ligger numera på drygt 125 procent av BNP och växer snabbt. Den grekiska regeringen har försökt lugna investeringsmarknaden, som hittills svarat med att ställa sig skeptisk till hur Grekland ska klara sin skuldbörda. Därför har räntan på grekiska statspapper stigit kraftigt och försatt landet i en allt svårare situation. Allt fler oroas över att Grekland ska behöva ställa in betalningarna till obligationsinnehavarna. Senast det skedde var i Argentina år 2001 och sedan dess är landet mer eller mindre svartlistat på den internationella kapitalmarknaden.

”Deleveraging” är ett trendigt ord för skuldsanering och lär bli temat under kommande år. Grekland och andra länders underskott måste betalas. Stimulanspaket byts ut mot krispaket. Dessa länder tvingas strama åt sina budgetar och höja skatterna för att lugna obligationsmarknaderna. Resultatet skulle kunna bli mycket låg tillväxt och hög arbetslöshet under flera år framöver.

Risk för inflation?

Även centralbanker världen över har försökt stimulera ekonomin genom bland annat rekordlåga räntor. Centralbankerna har ett kraftigt vapen i att kunna påverka de korta räntorna. Men de långa räntorna, det vill säga räntan på statsobligationer, är svårare att påverka eftersom marknaden till stor del sköter dessa själv. I vissa länder har centralbanken trots detta försökt påverka de långa räntorna genom att köpa statsobligationer direkt av marknaden. Denna metod, som kallas för ”quantitative easining”, är en historiskt sett ganska oprövad åtgärd. De okonventionella åtgärder som centralbankerna har vidtagit skulle enligt läroboken kunna innebära en avsevärd ökning av penningmängden med betydande inflationsrisker framöver. Även detta oroar obligationsmarknaden och riskerar att pressa räntorna uppåt. Därmed skulle quantitative easining hota centralbankernas ansträngningar att erbjuda låga räntor och även höja lånekostnaderna för företag, hushåll och konsumenter.

De flesta tycks vara överrens om att marknadsräntorna kommer att stiga framöver. I viss mån är det en naturlig reaktion efter en lågkonjunktur och kan ses som ett positivt tecken på att investerare ser ljust på framtiden. Men skulle inflationen ta ordentlig fart och situationen för Grekland och andra länder förvärras kan räntona bli höga och konsekvenserna allvarliga.

Oron för stigande räntor ska dock inte överdrivas, i synnerhet inte för Sverige som har en tillsynes stabil ekonomi. Svenska obligationer ger en trygghetsstatus och det är inte orimligt att det därmed finns ett visst köptryck. Även i ett globalt perspektiv kan svag arbetsmarknad och överkapacitet i industrin göra att inflationen skulle kunna hålla sig låg. Den extremt lätta penningpolitiken har inte heller lett till att penningmängderna ökat i någon oroväckande utsträckning hittills.

Mycket tyder ändå på att statsobligationer som tillgångsslag kommer ha svaga år framför sig och långa räntefonder kan bli en relativt dålig placering.

P/E tal som grund för aktievärdering

P/E-tal är nog det mått som används mest för att jämföra och värdera aktier. Ordet kommer från engelskan som så många andra finanstermer och står för ”Price Earnings ratio”

P/E-tal är en akties aktuella börskurs dividerat med företagets vinst per aktie:
pe

Oftast använder man förväntad vinst nästa kvartal eller nästa år men man kan även  använda vinsten från senaste rapporten. Detta nyckeltal används som sagt ofta vid värdering av ett företag och ger en enkel bild av om en aktie är högt eller lågt värderat i förhållande till dess vinst.

Bolag i mogna branscher som t ex banker ska enligt många ligga runt 10 i P/E-tal, d v s bolaget värderas till 10 årsvinster. Bolag i nyare och mer tillväxtorienterade branscher har ofta mycket högre P/E-tal.

Med PE tal kan man avgöra hur lång tid det kommer att ta innan man eventuellt har fått tillbaka sin investering i bolaget oavsett de kommande aktiekurserna.
Låt oss ta ett exempel: Om ett företags aktie idag ligger på 6,50 kronor aktien. Företaget gjorde 2009 en vinst per aktie på 1,04 kronor så P/E = 6,50/1,04 = 6,25. Slutsatsen av detta är att det kommer att ta 6,25 år innan du har fått tillbaka din investering förutsatt att vinsten kommer att ligga kvar på samma nivå och att företaget väljer att dela ut hela vinsten dessa år.
Det är viktigt att tänka på att företagen har möjligheter att med redovisningstekniska åtgärder justera vinsten både uppåt och nedåt och detta kan medföra att P/E talet förvrängs.
Det krävs också att man väger in fler faktorer när man värderar aktier och gärna jämför PE tal mot andra företags PE tal i samma bransch.
Ett lågt PE tal medför inte alls säkert att kursen går uppåt. Det är också svårt att jämföra PE tal mellan olika branscher.

Fundamental aktievärdering utifrån Gordons modell

Basen i fundamental aktievärdering är att en akties värde är summan av alla framtida utdelningar från ett företag. Alla olika värderingsmodeller grundar sig på en grundmodell, Gordons modell.

Gordons formel används främst för att beräkna evighetsvärdet i en DCF modell. I en DCF modell så kan man endast progonosticera kassaflödet med rimlig säkerhet för kanske tre till fem år framåt i tiden. Därefter brukar man använda sig av Gordon för att få fram ett värde på framtida kassaflöden i evigheten, evighetsvärdet. Det är egentligen en väldigt simpel värderingsmetod av för ett företag.

Formeln ser ut enligt nedan:
gordons formel

P= Evighetsvärdet som adderas till DCF modellen, alltså summan av de framtida kassaflöden in i evigheten.
D= Fritt kassaflöde för det första året som vi inte har en prognos. Alltså, vi vet  1 tom 5 års prognoser på kassaflödet. År 6 utgår vi från år fems prognos och använder alltså samma värde.
k = Kapitalkostnad, enligt WACC beräkning
g = Tillväxttal, oftast samma som BNP tillväxten i tex. Sverige. Ett rimligt tal är mellan 2,5 och 3%
Ett exempel

Ett företag prognostiserar ett fritt kassaflöde på 100. BNP tillväxten är beräknat till 3% och WACC, den vägda kapitalkostnaden är beräknad till 13%. Företagets värde är då 1000. Detta genom: Värdet = ((100/(0,13-0,03)) = 1000.

Alternativa tillämpningar av Gordons modell är att beräkna  en riktkurs utifrån aktieutdelningen avkastningskrav och vinsttillväxt.

Avkastningsvärde=utdelning per aktie/ (avkastningskrav-vinsttillväxt)

Man kan också räkna på vinst per aktie. En vinstbaserad modell är alltså samma som en utdelningsbaserad, men där hela vinsten antas dela ut till ägarna.

Avkastningsvärde= vinst per aktie / (avkastningskrav-vinsttillväxt)

Genom att använda de här modellerna kan man få fram en riktkurs för aktien.