Bostadsrättsföreningars skuldsättning

Många som köper en bostadsrätt, d.vs.s. en andel i en bostadsrättsförening,  tittar främst på vilken insats man behöver betala och vilken avgift man ska betala samt beräknade underhålls och driftskostnader. Om de hus som omfattas kommer att kräva omfattande renoveringar och bostadsrättsföreningen inte har gott om likvida medel, får man räkna med att avgiften kan komma att höjas. För att bedöma bostadsrättsföreningens ekonomi  kan man  titta på nyckeltalet Föreningens skulddsättning/m2 (föreningens belåning/yta)

Föreningens skulddsättning/m2
En viktig fråga är hur stora lån föreningen har. Det är uppenbart att de lån du tar för att köpa lägenheten direkt påverkar dina månadskostnad. Storleken på föreningenslån kommer även de att påverka din månadskostnad eftersom föreningens lånekostnader förs över till de boende.
De senaste 10 åren har ett stort antal föreningar ombildats där föreningen har köpt fastigheten av den tidigare fastighetsägaren och för att finansiera köpet har föreningen lånat pengar och ofta är  föreningen  högt belånad.

När du tittar på en lägenhet, läs årsredovisningen där ska det framgå hur mycket lån föreningen har och vilka bindningstider lånen har.

Antag att föreningen har 100 Mkr i lån och att den totala ytan för alla lägenheter är 10000 m2. Det betyder att föreningens skuldsättning är 10000 kr/m2.

Risken med en högt belånad bostadsrättsförening är att  om räntan stiger är det inte bara den boende som får högre ränta på sina lån till insatsen utan även bostadsrättsföreningens får högre räntekostnader vilket kan innebära att avgiften behöver höjas när räntan stiger.

En bostadsrättsförening kan till skillnad från en privatperson  inte göra ränteavdrag på 30 % såsom en privatperson kan göra.

Något förenklat kan man säga att om man har två lägenhet som är identiska och den  enda skillnaden är att belåningsgraden/m2 är 4000 kr/m2 högre för den ena lägenheten är det en bra utgångspunkt att försäljningspriset bör skilja ungefär 4000 kr/m2.

Detta är ett teoretiskt resonemang,  men även om belåningsgraden är väsentligt högre för en förening än genomsnittet behöver det inte betyda att ekonomin är dålig och kritsik i en förening med en hög skuldsättning/m2:

Om en förening har relativt säkra hyresinkomster från lokaler och hyresrättslägenheter eller har dolda tillgångar i form av osålda hyresrättslägenheter eller en attraktiv osåld vind och det är något som inte framgår om man bara tittar på skuldsättningen m/2.

Bensinpriset

Bensinpriset berör alla som har bil.  Normalt stiger bensinpriset 1-1,50 kr per lite under sommarsäsongen jämfört med under vinterhalvåret.  Det beror på att under vintern faller efterfrågan från bensin samtidigt som oljebolagen brukar öka produktionen av bensin. Detta beror på att efterfrågan på eldningsolja stiger under den kalla säsongen. När man raffinerar eldningsolja får man samtidigt en biprodukt –  bensin. Därmed pressas priset på bensin på vintern på grund av minskad efterfrågan i kombination med ökad produktion.  I och med att färre och färre eldar med olja kan dock denna effekt komma att avta något men kommer troligen hålla i  sig till en viss del.

Det går dock att skydda sig mot ökande bensinkostnader, eller tjäna pengar när bensinpriset minskar,  genom att investera i certifikat för  just bensin. Handelsbanken har  lanserat två råvarucertifikat där terminspriset på bensin styr kursutvecklingen.

Om du tror att bensinen ska bli dyrare kan du investera i ett bullcertifikat för bensin,  alltså ett certifikat som ökar i värde när terminspriset på bensin ökar. På så sätt tjänar du på ett högre bensinpris.

Handelsbankens certifikat på bensin  följer RBOB Gasoline futures på NYMEX i New York. Det följer nästan exakt  priset vid en svensk mack, om man räknar bort skatten på bensin på cirka 8 kr och mackarnas handelsmarginal på ca 1 kr per liter.

Ett annat sätt att minska bensinkostnaden är att ställa bilen hemma så ofta det går. Och att köra mjukt och hålla hastighetsbegränsningarna när man väl kör.

Dela på 50% av 100lax

Marlena Batist startade 31/3 2010 upp ett projekt tillsammans med  journalisten Carlos Rojas.

Att starta ett företag och tjäna 100 000kr inom 3 månader, med ett startkapital på 10000kr. Enbart genom att ägna företaget ett par timmar om dagen.
Helt utan en färdig affärside, så de första dagarna har ägnats åt att hitta en idé och registrera ett handelbolag.

Det verkar bli en  pepp / måbra sida som man kan besöka om man behöver bli lite peppad eller upplyft. Spntant kan sägas att det är inte helt lätt att få stora vinster från en sådan sida, iallfall inte om man ska få betalt för det arbete som läggs ner.

Intresserade kan på sidan 100 lax följa hur projektet fortlöper, och också bli delaktig och komma med ideer.

Projektet är medvetet satt med snäva kriterier, bland annat ska de endast arbeta 10 timmar i veckan var och de satsar bara 10 000 kronor i startkapital.

Då de har fått en hel del medieuppmärksamhet för projektet kan det säkert lyckas. Dessutom engagerar de personer som följer projektet genom att utlova att alla som kommenterar mer än hälften av dagarna kommer att få dela på hälften av inkomsterna den första månaden som vinsten är över 100 000 sek.  Kriterierna är lite oklara. Räknas vinsten före eller efter skatt? Ska projektledarna ha någon lön? O.s.v. så även om det är lite naivt är det ett riktigt roligt projekt som verkligen har tagit tillvara möjligheten till pr och hjälp man kan få om man är transparent, iderik och engagerar blogosfären.

Skatta eller inte för ersättning eller gåva

Gåvoskatten i Sverige är borttagen, så man behöver inte skatta för gåvor.  Dock är gåvor från ens arbetsgivare skattepliktiga. Under vissa förutsättningar är jul-, jubileums- och minnesgåvor skattefria. Skattefriheten gäller inte för kontanta medel men presentkort som inte kan bytas mot pengar är skattefri och inte överstiger ett visst belopp, t.ex. 450kr för en julgåva. (2009)

Om man får en ersättning för arbete är det däremot skattepliktigt. Ibland kan gränsdragningen mellan en ersättning och en gåva vara svår att dra. T.ex. när en bloggare erbjuds produkter, med förhoppning om att produktens varumärke ska exponeras är det att betrakta som ersättning då bloggaren utför ett arbete när de skriver om produkterna.

Enligt Skatteverket finns det vissa undantag. En enstaka gåva som inte är värd mer än 225 kronor behöver man inte ta upp, men om ett företag regelbundet skickar produkter som var för sig inte är värd det beloppet måste det tas upp. Om man tagit emot produkter som man orimligen kan använda så är även det undantag och behöver inte beskattas.

Även om bloggaren inte skriver om produkten så kan det bli diskussioner.

Om däremot en bloggare blir bjuden på en fest eller en aktieägare att bli bjuden på en måltid på en bolagsstämma är det att betrakta som en gåva, då ingen motprestation förväntas.

Det centrala är om mottagaren förväntas utföra något arbete. Då är gåvan inte längre bara en gåva utan en ersättning för utfört arbete. Gåvan är då att betrakta som på samma sätt som om det överlämnas pengar.

Den andra frågan är om t.ex. en bloggare som tar emot en gåva har sin blogg för att tjäna pengar på den, då är det näringsverksamhet. Då kommer Skatteverket att mer självklart betrakta gåvan som ersättning.

Om bloggens syfte i första hand inte är att tjäna pengar, är det inte lika självklart att gåvan ska betraktas som inkomst.

Men ges gåvan som tack för att även denna privatbloggare har skrivit något hamnar gåvan i ett annat läge. Särskilt om detta har avtalats i förväg. Då är gåvan ersättning för ett utfört arbete och bloggaren ska deklarera värdet som inkomst av hobby.

Om en gåva räknas som ersättning ska värdet av den tas upp till marknadsvärdet. Den som t.ex. får en exklusiv resa eller märkesvaror  bör se upp. Om dessa betraktas som en ersättning och ska beskattas kan det bli dyrt då  värdet räknas till marknadspris.

Realfonder

Många söker andra investeringar än aktier i börsnoterade bolag. Det kan handla om börshandlade fonder eller strukturerade produkter eller liknande. Ett problem med dessa är att de är ibland är svåra att förstå sig på då de kanske handlas med hävstång eller består av flera olika typer av finansiella instrument. En relativ ny investeringsform är s.k. realfonder där fondbolaget, som egentligen är ett aktiebolag  investerar i och förädlar realla tillgångar t.ex. skog eller mark. Man räknar därmed med att kunna ge en bra avkastning på kapitalet, någonstans mellan 15-50 procent per år. Fonderna har en bindningstid  på  mellan 3 till 5 år, ibland också med årliga utdelningar på ett par procent.  Exempel på realfonder som marknadsförs av Jibréus & Ölvestad Alternativa Investeringar AB finns på realfonder.se

En fördel med att  investera i ett aktiebolag är bl.a. skattemässiga vilket kan bidra till att öka avkastningen.

Nackdelen är bindningstiden samt att förvaltningskostnaderna är relativt höga. Förvaltningsarvodet är från 0,5 procent per år och courtage 2.5 procent. Minsta insättning är ca 50000kr.

Även om det finns risker även med dessa produkter så är värdeutvecklingen inte direkt korrelerad med aktiemarknaden och det kan därför vara en god ide att ha en del av portföljen i reala tillgångsslag och realfonder är ett enkelt och praktiskt sätt att få del av denna kaka.

Slut på återhämtningen

Oron för en ny snar konjunkturnedgång växer på marknaden. En bidragande orsak kan vara att risken för överhettning har ökat i Kina.

Under finanskrisens svartaste dagar hösten 2008 jämfördes ofta krisen med depressionåren på 1930-talet. I dag kan man konstatera att återhämtningen har varit mycket snabbare (se figur 1 till 3) framför allt som en följd av att politiker och centralbanker har varit snabbt ute med stora finans- och penningpolitiska stimulanser.

Men kan denna snabba återhämtning som setts 2009 vara stabil? Kan konjunkturkurvan hålla fast vid V -formen eller inväntar vi ett bakslag, det vill säga blir det ett W-format.

En färsk enkät med investerare på obligationsmarknaden, som Handelsbankens analytiker har låtit göra, visar att pessimismen nu börjar sprida sig. I november var det 29 procent som trodde på en V-formad återhämtning. Nu är andelen nästan halverad till 15 procent.

Däremot är det nu mer än var fjärde, 26 procent, som tror på ett W-format konjunkturförlopp, mot 15 procent för ett halvår sedan.

Den ökade osäkerheten om konjunkturen kan också avläsas på råvarumarknaderna. I februari sjönk Swedbanks råvaruindex med 3,6 procent, med metallpriserna i spetsen. Bankens analytiker förklarar prisfallet med en ökad oro för hack i det kinesiska maskineriet.

Risken för överhettning i den kinesiska ekonomin blir nämligen allt större. I februari ökade inflationen och huspriserna kraftigt. Samtidigt visar emellertid signalerna från den politiska ledningen i Peking på en stor tvekan inför att kyla ned konjunkturen, enligt Handelsbankens makroanalytiker.

aktiemarknaden

industriproduktionen

världshandeln

Om Acta Kapitalförvaltnings valutaindexobligation utgiven av Lehman Brothers

Ca 3 300 svenska småsparare och 100 företag investerade mellan 2006 och 2008 i Acta Kapitalförvaltnings valutaindexobligation, baserad på en obligation utgiven av Lehman Brothers.

Kunderna betalade i förskott avgifter för courtage och räntor, runt 50 000 kronor, och lånade därutöver i snitt 350 000 kronor av den isländska banken Kaupthing.

Lånet finansierade obligationen, som också var kundernas enda säkerhet. I september 2008, då Lehman Brothers gick i konkurs förlorade obligationen sitt värde men lånet kvarstår. Och den 12 mars 2010 ska lånen betalas tillbaka.

Det har med tiden uppdagats att många av bolagets kunder aldrig förstod att de i samband med investeringen tog ett lån. Andra hävdar att de av rådgivaren förmåtts tro att risken att förlora de lånade pengarna varit obefintlig.

Detta har gjort norska Acta Kapitalförvaltning till ett av finanssektorn mest kritiserade bolag, föremål för utredningar hos såväl Finansinspektionen, norska Kredittilsynet och Konsumentverket som hos Allmänna Reklamationsnämnden och Ekobrottsmyndigheten.

Allmänna reklamationsnämnden har granskat de klagomål som inkommit från Acta-kunder. Slutsatsen från juristerna på ARN är att Acta inte är skadeståndsskyldigt, ett besked som kom först den 5 mars 2010.

Acta har löpande försäkrat kunderna om att bolagets jurister arbetat för en lösning. I februari, samtidigt som inkassoföretaget Lindorff för Kaupthings räkning skickade ut sina första inkassobrev, kom ett förslag till förlikning.

Kunderna erbjöds en skuldreducering på 40 procent mot att de samtidigt avsäger sig alla rättigheter att rikta skadeståndskrav mot såväl Acta som Kaupting. Den 10 mars 2010 måste kunderna ha meddelat Acta sitt beslut.


Aktiva och passiva inkomster och utgifter

En inkomst kan vara antingen passiv eller aktiv.  Med passiv inkomst menas inte någon som inte kräver en arbetsinsats, men en inkomst som ger återkommande inkomster efter en ursprunglig arbetsinsats, ev. med mindre återkommande arbetsinsatser, men som inte är så omfattande som storleken på inkomsten.  Med aktiv inkomst menas att man byter sin tid mot pengar. Om man slutar jobba kommer också inkomsten att upphöra.  De kräver alltså ständigt din energi.

Även utgifter kan definieras som passiva eller aktiva. Passiva utgifter är sådana som inte ger någon energi eller glädje utöver det som krävs för att överleva. Aktiva utgifter är de som ger energi och sätter lite extra guldkant på tillvaron. 

För att kunna leva ett rikt liv och och inte dräneras på energi bör man ha gott om passiva inkomster och mycket pengar att kunna lägga på aktiva utgifter.

Om man gör en balansräkning brukar man tala om tillgångar och skulder. Tillgångar är sådant man äger som skapar inkomster. Skuld är sådant man äger som skapar utgifter.  Tillgångarna kan alltså skapa passiva inkomster. Det kan vara ett hus som hyrs ut, kapital som ger ränta eller aktier som ger utdelning. Medan en skuld kan vara ett belånat hus som man bor i och som  därmed ger utgifter i form av ränta och driftskostnader.  

De flesta lever med en stressad ekonomi där en stor del av inkomsterna går åt till att betala utgifterna för skulden. Om inkomsten av någon anledning slutar att komma de löpande utgifterna att kräva mer skulder och det blir en negativ spiral.

Genom att skaffa sig kapital kan man istället få en inkomst från sin tillgång som kan öka tillgångens storlek, men även användas till att betala utgifter. Man upplever en generativ ekonomi som kan generara inkomster även om den aktiva inkomsten utifrån upphör.

Aktiekapital i aktiebolag

Funderar du på att starta aktiebolag? Utredningen om ett enklare aktiebolag har föreslagit att det lagstadgade kravet på lägsta tillåtna aktiekapital för privata aktiebolag sänks till 50 000 kr. I dag ligger minimigränsen på 100 000 kr. Som ett alternativ föreslår utredningen att aktiekapitalet successivt ska kunna betalas in vid nybildning av privat aktiebolag. Syftet med förslagen är att ge fler mindre företag möjlighet att välja att bedriva sin verksamhet i aktiebolagsform. De föreslagna ändringarna föreslås träda i kraft den 1 april 2010. Privata aktiebolag som bildats före ikraftträdandet har därefter möjlighet att minska aktiekapitalet till 50 000 kr. Riksdagen har nu beslutat att ändringen genomförs från 1 april 2010.

Ett alternativ för att komma runt kravet på startkapital är att köpa ett befintligt aktiebolag. Eller kanske du vill ta över ett aktivt företag med kunder och allt.

Du kan leta efter företag till salubolagsplatsen, svensk företagsförmedling, nexxt.se, swedbankff.se eller lania.se.