Om man säljer en fastighet eller bostadsrätt med vinst ska vinsten beskattas. Vinsten beskattas det år köpekontraktet skrivs under, även om köparen betalar eller får tillträde till fastigheten först året efter. Vinsten redovisas alltså i påföljande års deklaration. Vinstskatten ska betalas den 14 februari respektive 3 maj för att undvika kostnadsränta.

För att räkna ut vinsten tar man försäljningspriset minus inköpspriset minus mäklarkostnader minus utgifter för renovering och  förbättringar. Det är bara förbättringar som utförts försäljningsåret eller något av de fem föregående kalenderåren  och enbart de år då kostnaden för förbättringarna uppgått till 5000kr eller mer.

Det gäller att kunna visa att förbättringar gjorts, men kan kan få avdrag för ett skäligt belopp även om kvitton saknas. I ett rättsfall ansågs t.ex. ett skäligt belopp vara ungefär hälften av de utgifter säljaren yrkat avdrag för. Om man fått rot-avdrag ska förbättringsutgifterna minskas med rot-avdraget.

Om man inte vet inköpspriset kan man hitta den statistiken på lantmateriet.se För köp gjorda före 1952 får man använda 150% av fastighetens taxeringsvärde 1952 som inköpspris. Taxeringsvärdet 1952 kan man få fram på skatteverket.se Om man har byggt nytt utan att ha kll på vad man betalat kan man få vägledning från statistiska centralbyrån, scb.se där man man få statistik över byggkostnader avseende gruppbyggda småhus.

Om man har ett tidigare vinstuppskov ska även det läggas till den vinst man kommer fram till. När man har fått fram en slutlig vinst beräknar man vinstskatten genom att ta 22% av vinsten.

Ränteutgifter är alltid avdragsgilla. Däremot får bara den del av årets sammanlagda förvaltningsutgifter som överstiger 1 000 kr dras av. Det är därför viktigt att skilja på skuldränta och förvaltningsutgifter.

Om kapitalunderskottet är mer än 100 000 kr blir avdragseffekten 21 procent på den del som överstiger 100 000 kr enligt reglerna för avdragsbegränsning.  Alla ränteutgifter slås ihop i inkomstslaget kapital. Ränteutgifter i en firma tas dock upp i inkomstslaget näringsverksamhet. För bolag finns en begränsning för räntor mellan företag i intressegemenskap.

Som ränta räknas:

Ränta och avgift på byggnadskreditiv när den skattskyldige är låntagare.

Avbetalningsränta.

Checkräkningskredit.

Kostnad för förtidslösen av lån, s.k. räntekompensation.

Kredittillägg.

Det som däremot inte räknas som ränta utan som förvaltningsutgifter är:

Aviseringsavgift för lån.

Avbetalningstillägg och expeditionskostnad vid avbetalningsköp och lån.

Kontokortsavgift.

Garantiavgift till bank för förmedlingslån eller notariatlån.

Avgifter som  varken är avdragsgilla som ränta eller förvaltningsutgifter:

Låneuppläggningskostnad. (T.ex JAK-avgift)

Kostnad för pantbrev och gravationsbevis.

Ränta på studielån via CSN. (Studiemedelsavgift )

Kostnad för kreditundersökning.

Bankgarantiavgift.

Räntegarantiavgift.

Ränta som har lagts till skulden.

Har ränta betalats i förskott, medges inte avdrag för den del av räntan som avser tiden efter den 31 januari året efter inkomståret.

Framöver kommer det finnas en risk att även om inkomsterna i Sverige ökar, kommer en del högavlönade att ha mycket lite kvar när mat och boende är betalda. Vi har vant oss vid att mat, el och nu också bolån är så billigt att det blir en ganska liten andel av lönen som behöver gå till detta. Många har glömt början av nittiotalet när boräntan var över 10%  och blundar för en kommande inflation som kommer höja priset på mat och el. Då kommer en stor del av en familjs inkomster att behöva gå till mat och boende. Speciellt om man har tagit lån som överstiger 70% av husets marknadsvärde. Så trots att de tjänar mycket pengar kommer de inte ha mycket över att spendera.

Det är försäkringsbolaget Valueguard som i samarbete med KTH och Stockholmsbörsen tagit fram ett nytt boprisindex. Till detta index kopplas en rad produkter. Till exempel kommer oroliga bostadköpare kunna köpa en försäkring som ger ekonomisk kompensation om värdet på bostäder där du bor faller mellan ditt köp- och säljtillfälle.

Så småningom kommer man även kunna köpa olika former av derivat och därmed kunna spekulera i en fallande bostadsmarknad, precis som man i dag kan spela på en fallande aktiekurs genom att köpa säljoptioner.

Det nya boprisindexet kommer heta ”Nasdaq OMX Valueguard KTH Housing Index” ( HOX ).

Det många då glömmer är att det finns en hel del övriga kostnader som tillkommer. Inte bara kostnaden för flytt och nya möbler. Om det närmar sig årsskiftet går ett par tusen till den fastighetsavgiften (tidigare fastighetsskatt) men den största utgiften i samband med köpet utöver köpeskillingen är lagfarten.

Lagfart söks hos den så kallade Inskrivningsmyndigheten, men formaliteterna brukar banken sköta. Vad som kan vara bra att känna till är att vissa banker tar betalt även för sitt eget jobb med det här, medan vissa andra gör det gratis.

Lagfarten är hur som helst en inskrivning i fastighetsregistret där du blir upptagen som fastighetens ägare. Du får också ett papper på att det är du som äger fastigheten. Skulle fastighetsregistret totalhaverera en dag är det detta papper som bevisar att huset är ditt! När du väl fått det är det därför säkrast att förvara det i ett bankfack.

I nuläget kostar lagfarten 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kronor i fast avgift.

Om du lånar mer än vad tidigare ägare har belånat fastigheten tillkommer också avgift för pantbrev. Pantbrev motsvarar en inteckning av fastigheten vilket krävs för att kunna belåna den. Du behöver därför ha pantbrev så det täcker det belopp du tänkt låna.  Nya Pantbrev kostar 2 % av pantbrevbeloppet plus 375 kronor per pantbrev. I dom flesta fall räcker det med ett nytt pantbrev.

Om du skulle köpa ett hus 2 miljoner, som sedan tidigare har pantbrev på en miljon, och vill lägga en kontantinsats på 300.000 så kostar alltså lagfarten 30.825 och pantbrevet 14.375.

Lagfartskostnad = 2.000.000 * 0,015 + 825 = 30.825
Pantbrevsbelopp = 2.000.000 – 1.000.000 – 300.000 = 700.000
Pantbrevskostnad = 700.000 * 0,02 + 375 = 14.375

Sammanlagt en extra kostnad på 45.200. Du behöver alltså ha 345.200 kronor kontant för att lägga den insatsen i det här fallet.

Notera också att du som bygger eget hus bara betalar lagfartskostnad för tomten, då det bara är tomten du köper. Huset bygger du ju!

Efter 40 år har par A betalat 1 775 000 SEK till banken och äger nu sitt skuldfria hus.

Efter 40 år har par B betalat 2 567 000 SEK till banken och har en skuld kvar på 566 667 SEK.

Par A, som har amorterar snabbare, har alltså totalt betalat mindre till banken. Det är alltså billigare att amortera, fast de betalat 2778:- SEK varje månad. Om de dessutom fortsätter att spara 935:- SEK varje månad när skulden är borta efter 30 år, så sparar de ihop 112 000:- SEK, om de inte får någon ränta. 935:- SEK är nämligen vad par B amorterar varje månad.

Så vilka får trevligast pension? De som de tio sista åren hade fritt fram att spara pengar, och inte har någon skuld på huset, eller de som inte fått utrymme att spara och har en skuld kvar?

Skilnaden mellan par A och par B är 2 567 000 + 566 667 – 1 775 000 – 112 000 = 1 317 766 SEK.
Visserligen har par B haft möjlighet att spara till en buffert varje månad istället för att amortera. Låt oss säga att de sparade 2 778 – 935 = 1843 SEK i månaden. Det blir 884 640 SEK. Par A är alltså fortfarande rikare än par B, och utan någon risk i sparandet. För att jämförelsen skall bli korrekt så skall i så fall även par A spara 2778:- i månaden efter de amorterat klart, istället för 935:-, och då har de 333 360:- på banken.

Ännu bättre är det naturligtvis att spara ihop hela eller största delen av kostnaden för det man ska köpa. För att betala på lånen kostar trots allt en hel del i längden.

Nordea har även krav på att lånedelen på över 85% av värdet skall kunna amorteras av på högst tio år. Det kan ju låta mycket man även vid 95% belåning skall man amortera bara 1% om året, dvs en återbetalningstid på 100 år.

Detta ger inte en sund och stabil bostadsmarknad med en vettig prissättning. Det gynnar de som vill spela med och ta maximal belåning, medan de som vill spara till en större del av bostaden innan de köper den får bo i slumkvarteren. Ett  tag till. Men snart kommer fler och fler tvingas att sälja.

För ett hushåll med stora bostadslån kan det handla om kvarskatt på många tusen kronor extra.
”Vi vill inte att hushållen i onödan drar på sig kvarskatt och skatteskulder. När ekonomin är kärv kan kvarskatten vara svår att betala och därför råder vi hushållen att se över sin skattejämkning redan nu”, säger kronofogen. Denna kvarskatt kan annars komma som en obehaglig överraskning i samband med att övriga utgifter ökar och inkomsterna minskar.

Fler kommentarer till detta.

Från och med den 1 maj kan du äga din lägenhet på samma sätt som man äger en villa. Ägarformen som funnits ute i Europa i flera år ger möjlighet att äga en eller flera lägenheter i ett flerbostadshus, istället för att köpa medlemskap och därmed rätten att bo i en specifik lägenhet från en bostadsförening. Till skillnad från en bostadsrättslägenhet räknas en ägarlägenhet som en enskild fastighet på samma sätt som en villa och vid köp får man en lagfart. Ägaren får därmed disponera lägenheten och renovera efter eget huvud utan att först prata med någon förening.

Om man köper en ägarlägenhet så behövs heller inget tillstånd för att hyra ut lägenheten. Dock så gäller samma regler för hyressättning utifrån bruksvärdet som vid vanlig uthyrning av en hyreslägenhet.

Underhåll och andra gemensamma aktiviteter är tänkt att skötas av en gemensamhetsförening, liknande en villaförening.

Tyvärr har räntesänkningen små möjligheter att få fart på den svenska ekonomin. Företagen har svårt att bevisa sin kreditvärdighet hos bankerna. Det den innebär är istället att många kommer uppleva det billigt att låna en stor del av kostnaden för ett bostadsköp. Med de övervärderade bostäder vi ser idag kan detta bli katastrofalt. Lägre räntor innebär större möjligheter för bostadsköpare att bjuda över varandra på bostäder som de egentligen inte har råd med. Nästa år väntas arbetslösheten överstiga 10 procent.  Då brakar systemet en gång till, och fördröjer den ekonomiska återhämtningen som Riksbanken och alla vi andra så gärna vill uppnå.

Det behövs nya metoder för att förhindra en ny bostadsbubbla och påföljande krasch. Ekonomin måste sättas på grundlig rehabilitering.  Genom att kräva en större kontantinsats vid bostadsköp kan prisstegringen på bostäder dämpas, även om Riksbanken lockar med nästan-noll-ränta.

Det är ett utmärkt förslag. Det är fortfarande alldeles för enkelt att låna 90 procent av köpeskillingen för en bostad. Bankerna kräver fast anställning av låntagaren, men tar sällan höjd för risken att bli arbetslös. Krav på en kontantinsats på minst 25 procent från köparen skulle plocka ned många drömkalkyler på jorden och förhindra onödiga krascher när flyttlasset gått.