Krav på bolån

Kraven på de som vill ta lån till en bostad har skärpts en del. Låntagare skall kunna klara åtminstone 6% – 8 % ränta.  De låga räntorna är nämligen bara tillfälliga. På lång sikt ligger genomsnittsräntan på mellan 5 – 7 procent.

Därför räknar bankerna med att bolånetagarna ska klara av betydligt tuffare tider och i beräkningarna på inkomster och möjlig lånesumma kräver man att låntagaren ska klara av en viss räntenivå med aktuell inkomst, bankerna brukar kalla detta räntekrav för kalkylränta.

Lägst krav har Danske Bank, som räknar med att låntagaren ska klara en bolåneränta på 6 procent SBAB, SEB och Swedbank räknar med att kunden klarar 7 procent i ränta medan Handelsbanken kräver 7,5 procent.
Nordea kräver att bolånetagaren klarar 8 procent i ränta.

Lagen säger dessutom att man skall kunna stoppa in 15 % av bostadens pris i egen kontantinsats. Resterande 85 % kan man få bolån för.

Men många kanske väljer att inte spara ihop till kontantinsatsen utan tar blancolån eller privatlån, eller låter någon släkting stå på lånet.

Det trissar upp bostadspriserna ytterligare och ger en osund konkurrens mot de som väljer säkrare alternativ som att spara ihop till kontantinsatsen.

 

 

Semesterbostadsbyte sparar pengar och ger nya upplevelser

Den som vill ha en billig och annorunda semester och dessutom kan tänka sig att hyra ut sin egen bostad under tiden kan med fördel titta på något alternativ för bostadsbyte under semestern.

Man ansluter sig till en bostadsbytarsite genom att lägga upp information om sitt eget boende, samt vilka länder man är intresserad av att byta till och under vilken tidsperiod.

Sedan är det bara att vänta på några förslag eller så klickar man själv runt bland andra medlemmar och deras boende och skickar iväg en förfrågan om bostadsbyte.  De flesta sidor har färdiga mallar för byteskontrakt. Ofta kan man även byta bil, kanske man t.o.m. kommer överens om att lämna den på flygplatsen så får båda parter transporten från flygplatsen ordnad också.

En annan fördel är att man ofta får annorlunda och unika semesterupplevelser. Eftersom man byter bostad med någon lokalt boende hamnar man på ställen som man antagligen inte skulle uppleva om man valt något traditionellt semesterboende.

Exempel på bostadsbytarsiter är:

intervac.se
Grundades i holland. De flesta bytesobjekten finns i europa. Kräver medlemsskap. 795kr per år.

Hembyte.nu
65000 medlemmar i 150 olika länder. Bra utbud i t.ex. USA. 1200kr per år.

Bostadsbyte.com
Bra utbud i flera världsdelar. 120 euro per år.

Sälja bostad

Att köpa bostad är en ganska lätt ekonomisk kalkyl. Förutom köpeskillingen och lagfartsavgiften, samt ev. kostnaden för nya pantbrev är det egentligen bara räntereduktionen och och fastighetsavgiften man behöver hålla koll på.

Om man säljer en fastighet eller bostadsrätt med vinst ska vinsten beskattas. Vinsten beskattas det år köpekontraktet skrivs under, även om köparen betalar eller får tillträde till fastigheten först året efter. Vinsten redovisas alltså i påföljande års deklaration. Vinstskatten ska betalas den 14 februari respektive 3 maj för att undvika kostnadsränta.

För att räkna ut vinsten tar man försäljningspriset minus inköpspriset minus mäklarkostnader minus utgifter för renovering och  förbättringar. Det är bara förbättringar som utförts försäljningsåret eller något av de fem föregående kalenderåren  och enbart de år då kostnaden för förbättringarna uppgått till 5000kr eller mer.

Det gäller att kunna visa att förbättringar gjorts, men kan kan få avdrag för ett skäligt belopp även om kvitton saknas. I ett rättsfall ansågs t.ex. ett skäligt belopp vara ungefär hälften av de utgifter säljaren yrkat avdrag för. Om man fått rot-avdrag ska förbättringsutgifterna minskas med rot-avdraget.

Om man inte vet inköpspriset kan man hitta den statistiken på lantmateriet.se För köp gjorda före 1952 får man använda 150% av fastighetens taxeringsvärde 1952 som inköpspris. Taxeringsvärdet 1952 kan man få fram på skatteverket.se Om man har byggt nytt utan att ha kll på vad man betalat kan man få vägledning från statistiska centralbyrån, scb.se där man man få statistik över byggkostnader avseende gruppbyggda småhus.

Om man har ett tidigare vinstuppskov ska även det läggas till den vinst man kommer fram till. När man har fått fram en slutlig vinst beräknar man vinstskatten genom att ta 22% av vinsten.

Räntereduktion (Ränteavdrag)

Räntereduktion, även kallat ränteavdrag, innebär att den som lånar pengar får dra av 30% av ränteutgifterna mot annan inkomst när skatten ska betalas. Avdragseffekten på underskottsavdrag för t.ex. låneräntor är 30 procent. Varje tusenlapp i ränta kostar därmed normalt 700 kr efter skatt.

Ränteutgifter är alltid avdragsgilla. Däremot får bara den del av årets sammanlagda förvaltningsutgifter som överstiger 1 000 kr dras av. Det är därför viktigt att skilja på skuldränta och förvaltningsutgifter.

Om kapitalunderskottet är mer än 100 000 kr blir avdragseffekten 21 procent på den del som överstiger 100 000 kr enligt reglerna för avdragsbegränsning.  Alla ränteutgifter slås ihop i inkomstslaget kapital. Ränteutgifter i en firma tas dock upp i inkomstslaget näringsverksamhet. För bolag finns en begränsning för räntor mellan företag i intressegemenskap.

Som ränta räknas:

Ränta och avgift på byggnadskreditiv när den skattskyldige är låntagare.

Avbetalningsränta.

Checkräkningskredit.

Kostnad för förtidslösen av lån, s.k. räntekompensation.

Kredittillägg.

Det som däremot inte räknas som ränta utan som förvaltningsutgifter är:

Aviseringsavgift för lån.

Avbetalningstillägg och expeditionskostnad vid avbetalningsköp och lån.

Kontokortsavgift.

Garantiavgift till bank för förmedlingslån eller notariatlån.

Avgifter som  varken är avdragsgilla som ränta eller förvaltningsutgifter:

Låneuppläggningskostnad. (T.ex JAK-avgift)

Kostnad för pantbrev och gravationsbevis.

Ränta på studielån via CSN. (Studiemedelsavgift )

Kostnad för kreditundersökning.

Bankgarantiavgift.

Räntegarantiavgift.

Ränta som har lagts till skulden.

Har ränta betalats i förskott, medges inte avdrag för den del av räntan som avser tiden efter den 31 januari året efter inkomståret.

Att vara fattig fast man är rik

Många i Sverige känner sig ganska fattiga. Då kanske det kan vara en tröst att veta att om man har pengar över efter att mat och boende är betalt så tillhör man den lyckligast lottade femtedelen på jorden. Endast 20% av jordens befolkning har pengar över när mat och boende är betalt.

Framöver kommer det finnas en risk att även om inkomsterna i Sverige ökar, kommer en del högavlönade att ha mycket lite kvar när mat och boende är betalda. Vi har vant oss vid att mat, el och nu också bolån är så billigt att det blir en ganska liten andel av lönen som behöver gå till detta. Många har glömt början av nittiotalet när boräntan var över 10%  och blundar för en kommande inflation som kommer höja priset på mat och el. Då kommer en stor del av en familjs inkomster att behöva gå till mat och boende. Speciellt om man har tagit lån som överstiger 70% av husets marknadsvärde. Så trots att de tjänar mycket pengar kommer de inte ha mycket över att spendera.

Försäkring mot boprisfall

Snart kan man kunna försäkra sig mot prisfall i sitt bostadsområde. Och i framtiden kommer man även kunna spekulera i en fallande bostadsmarknad.

Det är försäkringsbolaget Valueguard som i samarbete med KTH och Stockholmsbörsen tagit fram ett nytt boprisindex. Till detta index kopplas en rad produkter. Till exempel kommer oroliga bostadköpare kunna köpa en försäkring som ger ekonomisk kompensation om värdet på bostäder där du bor faller mellan ditt köp- och säljtillfälle.

Så småningom kommer man även kunna köpa olika former av derivat och därmed kunna spekulera i en fallande bostadsmarknad, precis som man i dag kan spela på en fallande aktiekurs genom att köpa säljoptioner.

Det nya boprisindexet kommer heta ”Nasdaq OMX Valueguard KTH Housing Index” ( HOX ).

Glöm inte lagfarten

Ofta när man köper hus så blir försäljningspriset så högt att trots att många lånar till största delen av köpeskillingen så får de ta till hela besparingsbeloppet till kontantinsatsen.

Det många då glömmer är att det finns en hel del övriga kostnader som tillkommer. Inte bara kostnaden för flytt och nya möbler. Om det närmar sig årsskiftet går ett par tusen till den fastighetsavgiften (tidigare fastighetsskatt) men den största utgiften i samband med köpet utöver köpeskillingen är lagfarten.

Lagfart söks hos den så kallade Inskrivningsmyndigheten, men formaliteterna brukar banken sköta. Vad som kan vara bra att känna till är att vissa banker tar betalt även för sitt eget jobb med det här, medan vissa andra gör det gratis.

Lagfarten är hur som helst en inskrivning i fastighetsregistret där du blir upptagen som fastighetens ägare. Du får också ett papper på att det är du som äger fastigheten. Skulle fastighetsregistret totalhaverera en dag är det detta papper som bevisar att huset är ditt! När du väl fått det är det därför säkrast att förvara det i ett bankfack.

I nuläget kostar lagfarten 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kronor i fast avgift.

Om du lånar mer än vad tidigare ägare har belånat fastigheten tillkommer också avgift för pantbrev. Pantbrev motsvarar en inteckning av fastigheten vilket krävs för att kunna belåna den. Du behöver därför ha pantbrev så det täcker det belopp du tänkt låna.  Nya Pantbrev kostar 2 % av pantbrevbeloppet plus 375 kronor per pantbrev. I dom flesta fall räcker det med ett nytt pantbrev.

Om du skulle köpa ett hus 2 miljoner, som sedan tidigare har pantbrev på en miljon, och vill lägga en kontantinsats på 300.000 så kostar alltså lagfarten 30.825 och pantbrevet 14.375.

Lagfartskostnad = 2.000.000 * 0,015 + 825 = 30.825
Pantbrevsbelopp = 2.000.000 – 1.000.000 – 300.000 = 700.000
Pantbrevskostnad = 700.000 * 0,02 + 375 = 14.375

Sammanlagt en extra kostnad på 45.200. Du behöver alltså ha 345.200 kronor kontant för att lägga den insatsen i det här fallet.

Notera också att du som bygger eget hus bara betalar lagfartskostnad för tomten, då det bara är tomten du köper. Huset bygger du ju!

Det lönar sig att amortera

Under en tid har bankerna lånat ut lån till bostäder som varit helt amorteringsfria.  Anledningen till detta är att naturligtvis att de vill tjäna så mycket pengar som möjligt genom att ha så stora lån ute som möjligt. De mindre nogräknade bostadsköparna har kanske också varit nöjda. Speciellt på senare år då många har tagit stora lån med väldigt liten egen insats. Men ett räkneexempel visar att det är en dålig affär att inte amortera på lånet.
Två par köper var sitt hus för en miljon. Det ena paret, par A, amorterar på 30 år, det andra, par B, på 90 år, vilket skrämmande nog är normal amorteringtakt nu för tiden. De bor i huset i 40 år, dvs tills de är pensionärer. Ränta 5%

Efter 40 år har par A betalat 1 775 000 SEK till banken och äger nu sitt skuldfria hus.

Efter 40 år har par B betalat 2 567 000 SEK till banken och har en skuld kvar på 566 667 SEK.

Par A, som har amorterar snabbare, har alltså totalt betalat mindre till banken. Det är alltså billigare att amortera, fast de betalat 2778:- SEK varje månad. Om de dessutom fortsätter att spara 935:- SEK varje månad när skulden är borta efter 30 år, så sparar de ihop 112 000:- SEK, om de inte får någon ränta. 935:- SEK är nämligen vad par B amorterar varje månad.

Så vilka får trevligast pension? De som de tio sista åren hade fritt fram att spara pengar, och inte har någon skuld på huset, eller de som inte fått utrymme att spara och har en skuld kvar?

Skilnaden mellan par A och par B är 2 567 000 + 566 667 – 1 775 000 – 112 000 = 1 317 766 SEK.
Visserligen har par B haft möjlighet att spara till en buffert varje månad istället för att amortera. Låt oss säga att de sparade 2 778 – 935 = 1843 SEK i månaden. Det blir 884 640 SEK. Par A är alltså fortfarande rikare än par B, och utan någon risk i sparandet. För att jämförelsen skall bli korrekt så skall i så fall även par A spara 2778:- i månaden efter de amorterat klart, istället för 935:-, och då har de 333 360:- på banken.

Ännu bättre är det naturligtvis att spara ihop hela eller största delen av kostnaden för det man ska köpa. För att betala på lånen kostar trots allt en hel del i längden.

Sänkta bolåneräntor kan ge många kvarskatt

De sjunkande bolåneräntorna gör att många hushåll kommer att få betala mer i skatt under 2009. Anledningen är att man får dra av kostnaden för lånen och när denna kostnad minskar blir också det reealla avdraget mindre.

För ett hushåll med stora bostadslån kan det handla om kvarskatt på många tusen kronor extra.
”Vi vill inte att hushållen i onödan drar på sig kvarskatt och skatteskulder. När ekonomin är kärv kan kvarskatten vara svår att betala och därför råder vi hushållen att se över sin skattejämkning redan nu”, säger kronofogen. Denna kvarskatt kan annars komma som en obehaglig överraskning i samband med att övriga utgifter ökar och inkomsterna minskar.

Fler kommentarer till detta.

Ägarlägenheter införda i Sverige

Från och med den 1 maj kan du äga din lägenhet på samma sätt som man äger en villa. Ägarformen som funnits ute i Europa i flera år ger möjlighet att äga en eller flera lägenheter i ett flerbostadshus, istället för att köpa medlemskap och därmed rätten att bo i en specifik lägenhet från en bostadsförening. Till skillnad från en bostadsrättslägenhet räknas en ägarlägenhet som en enskild fastighet på samma sätt som en villa och vid köp får man en lagfart. Ägaren får därmed disponera lägenheten och renovera efter eget huvud utan att först prata med någon förening.

Om man köper en ägarlägenhet så behövs heller inget tillstånd för att hyra ut lägenheten. Dock så gäller samma regler för hyressättning utifrån bruksvärdet som vid vanlig uthyrning av en hyreslägenhet.

Underhåll och andra gemensamma aktiviteter är tänkt att skötas av en gemensamhetsförening, liknande en villaförening.